부동산 제도가 자산 양극화와 세대 격차를 만들어낸 구조적 시작점

부동산 제도가 자산 양극화와 세대 격차를 만들어낸 구조적 시작점

부동산 제도는 자산 양극화의 결과가 아니라 원인이다. 이 글은 부동산 제도가 어떻게 기회의 출발선을 다르게 만들고, 그 차이가 자산 격차로 전환되는지를 구조적으로 분석한다.

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부동산을 둘러싼 사회적 논쟁은 늘 개인의 선택으로 귀결된다. 집을 산 사람은 “결단력이 있었다”는 평가를 받고, 집을 사지 못한 사람은 “기회를 놓쳤다”는 평가를 받는다. 그러나 나는 이 해석이 현실을 설명하기에는 지나치게 단순하다고 생각한다. 부동산은 개인의 선택 이전에 제도가 허용한 범위 안에서만 접근 가능한 자산이기 때문이다.

같은 국가에서 살았고 같은 법을 적용받았다는 사실은 표면적인 조건일 뿐이다. 실제로 부동산 제도는 시기별로 전혀 다른 작동 방식을 보여 왔다. 어떤 시기에는 대출이 열려 있었고, 어떤 시기에는 진입 자체가 차단되었다. 어떤 세대는 부동산을 “노력하면 닿을 수 있는 자산”으로 경험했고, 어떤 세대는 “시도 자체가 위험한 자산”으로 경험했다. 이 차이는 개인의 태도 문제가 아니라, 제도의 결과다.

이 글은 감정을 위로하기 위한 글이 아니다. 나는 이 글에서 부동산 제도가 자산 양극화와 세대 격차를 어떻게 만들어냈는지, 그리고 그 출발점이 어디였는지를 구조적으로 설명하려 한다. 지금 읽고 있는 이 전반부(1/2)는 그 시작 구조에 해당한다.

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1. 부동산이 ‘자산 형성의 관문’이 된 이유

부동산이 자산 양극화의 핵심이 된 이유를 단순히 집값 상승으로 설명하는 것은 구조를 놓치는 일이다. 부동산은 제도적으로 자산 형성의 관문 역할을 맡아왔다. 집을 소유했는지 여부에 따라 이후 선택 가능한 경제 활동의 범위가 완전히 달라진다.

부동산은 국가가 가장 강하게 보호하는 자산이다. 소유권은 법적으로 견고하게 보호되고, 장기 보유가 가능하며, 금융 시스템과 직접적으로 연결된다. 이 세 가지 조건이 결합되면서 부동산은 단순한 거주 수단을 넘어 자산 증식의 핵심 장치가 되었다. 한 번 이 관문을 통과한 사람은 시간이 지날수록 유리해지고, 통과하지 못한 사람은 같은 제도 안에서도 점점 불리해진다.

중요한 점은 이 구조가 우연히 만들어진 것이 아니라는 사실이다. 국가는 사회 안정과 금융 질서를 이유로 부동산 소유를 중심으로 제도를 설계해 왔다. 그 결과 부동산은 다른 자산과 달리, 보유 자체가 유리한 자산으로 기능하게 되었다.

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2. 금융과 결합된 부동산 제도의 가속 구조

부동산 제도의 가장 강력한 특징은 금융과의 결합이다. 주택을 소유한 사람은 담보를 확보하게 되고, 담보는 다시 금융 접근성을 높인다. 이 구조는 자산 증식 속도를 근본적으로 바꾼다. 같은 소득을 벌더라도 부동산을 가진 사람과 그렇지 않은 사람의 자산 증가 경로는 전혀 다르다.

담보가 있는 사람은 위험을 분산할 수 있고, 기회를 선택할 수 있다. 반면 담보가 없는 사람은 같은 금융 시스템 안에서도 항상 보수적인 선택만 강요받는다. 이 차이는 시간이 흐를수록 누적되며, 격차는 자연스럽게 확대된다.

문제는 이 과정이 차별로 인식되지 않는다는 점이다. 모든 규칙은 형식적으로 동일하게 적용된다. 그러나 형식적 동일성은 실질적 공정성을 보장하지 않는다. 부동산 제도는 구조적으로 기존 자산 보유자에게 훨씬 유리하게 작동한다.

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3. 세대별로 완전히 달랐던 부동산 ‘진입 난이도’

세대 간 격차를 이해하려면 같은 제도를 놓고 비교해서는 안 된다. 중요한 것은 제도가 작동하던 시점이다. 이전 세대는 상대적으로 낮은 주택 가격과 완화된 금융 환경 속에서 부동산 시장에 진입할 수 있었다. 집을 산다는 행위는 위험한 도박이 아니라, 비교적 일반적인 삶의 선택이었다.

반면 이후 세대는 이미 가격이 크게 오른 시장에서 출발해야 했다. 대출 규제는 강화되었고, 소득 구조는 불안정해졌으며, 주거비 부담은 생활 전반을 압박하는 수준으로 상승했다. 같은 행동이라도 위험의 크기는 전혀 달랐다.

이 차이는 개인의 성향이나 노력으로 극복할 수 있는 문제가 아니다. 부동산 제도는 세대별로 전혀 다른 진입 난이도를 제공했고, 그 결과는 자산 격차로 누적되었다.

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4. 기회 격차가 자산 격차로 전환되는 첫 단계

부동산 제도는 먼저 기회 격차를 만든다. 누가 언제, 어떤 조건으로 시장에 들어올 수 있는지를 제도가 결정한다. 이 기회 격차는 시간이 지나면서 자산 격차로 전환된다. 한 번 만들어진 격차는 복리처럼 작동하며 확대된다.

이 과정에서 제도는 결과에 대한 책임을 개인에게 돌린다. “왜 그때 안 샀느냐”라는 질문은 구조를 가린다. 실제로는 그 ‘그때’가 세대마다 달랐고, 제도가 허용한 선택의 폭 역시 달랐다.

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5. 부동산 제도가 격차를 “줄이지 않는” 것이 아니라 “관리하는” 이유

앞부분에서 살펴본 것처럼 부동산 제도는 출발선의 차이를 만들어냈다. 그러나 더 중요한 문제는 시간이 흐른 뒤에도 이 격차가 왜 줄어들지 않는가다. 나는 이 질문에 대해, 부동산 제도가 격차를 해소하지 못해서가 아니라 의도적으로 ‘관리’하는 방향으로 설계되어 왔기 때문이라고 본다.

국가는 부동산을 단순한 자산으로 취급하지 않는다. 주거 안정, 금융 안정, 사회 질서가 모두 부동산과 연결되어 있다. 이 때문에 국가는 급격한 제도 변화를 극도로 경계한다. 자산 격차를 단기간에 줄일 수 있는 정책은 대부분 시장 충격을 동반한다. 급격한 세제 강화, 강제적 재분배, 거래 제한은 단기적으로 불평등을 완화할 수 있지만, 동시에 금융 불안과 사회 갈등을 촉발할 가능성이 높다.

이 선택의 결과가 바로 ‘완화도 아니고, 해결도 아닌 관리’다. 부동산 제도는 격차가 더 빠르게 벌어지는 것을 막는 데는 개입하지만, 이미 벌어진 격차를 되돌리는 데에는 소극적이다. 이 구조에서는 격차가 줄어들지 않는다. 다만 더 이상 폭발하지 않도록 속도만 조절된다. 나는 이 점이 많은 사람들이 체감하는 좌절의 핵심이라고 생각한다.

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6. 보유 중심 설계가 만드는 이동 불가능한 구조

부동산 제도의 또 다른 특징은 보유를 중심으로 모든 제도가 설계되어 있다는 점이다. 장기 보유는 세제상 유리하게 구성되어 있고, 거래에는 높은 비용이 부과된다. 이 구조는 시장의 과도한 변동성을 줄이는 데는 효과적이지만, 동시에 개인의 이동성을 크게 제한한다.

이미 자산을 보유한 사람에게 이 구조는 안정성을 의미한다. 자산 가치는 보호되고, 장기 보유에 따른 혜택이 누적된다. 그러나 자산을 보유하지 못한 사람에게 이 구조는 벽에 가깝다. 진입 비용은 높고, 실패했을 때의 회복 경로는 거의 없다. 이로 인해 사람들은 점점 더 보수적인 선택을 하게 되고, 그 결과 계층 이동은 멈춘다.

나는 이 구조가 단순히 시장의 문제라고 보지 않는다. 이것은 제도가 선택한 안정의 대가다. 이동성이 줄어든 사회는 안정적일 수 있지만, 동시에 경직된다. 부동산 제도는 이 경직성을 장기간 유지해왔고, 그 결과 자산 격차는 자연스럽게 굳어졌다.

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7. 주거 안정 정책과 자산 형성의 분리

많은 정책은 주거 안정에 초점을 맞춘다. 임대차 보호, 거주 기간 보장, 급격한 임대료 상승 억제는 모두 필요한 정책이다. 그러나 나는 이 정책들이 자산 형성과 의도적으로 분리되어 설계되어 왔다고 본다.

주거 안정은 보장되지만, 자산 형성으로 이어지는 사다리는 제공되지 않는다. 이는 정책적으로는 이해 가능한 선택이다. 모든 거주자를 자산 소유자로 만들 수는 없기 때문이다. 그러나 이 분리는 결과적으로 “사는 사람”과 “가진 사람”을 명확히 구분하는 효과를 낳는다.

시간이 흐를수록 이 구분은 계층화된다. 자산을 가진 계층은 점점 더 안정된 미래를 설계할 수 있고, 자산을 갖지 못한 계층은 안정된 현재에 머무른다. 부동산 제도는 이 두 집단을 연결하기보다는, 각각을 관리하는 방향으로 작동해왔다.

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8. 세대 간 이전을 가능하게 만드는 부동산의 특성

부동산은 세대 간 이전이 가장 쉬운 자산 중 하나다. 상속과 증여를 통해 주택과 토지는 자연스럽게 다음 세대로 넘어간다. 나는 이 점이 자산 격차를 한 세대의 문제가 아니라 구조적인 문제로 만드는 핵심 요인이라고 본다.

부동산 제도는 이 이전을 완전히 차단하지 않는다. 일정한 세금과 규제가 존재하지만, 근본적으로 이전 자체를 막지는 않는다. 그 결과 한 세대에서 만들어진 자산 격차는 다음 세대로 거의 그대로 전달된다. 자산을 가진 가정은 출발선이 다시 앞에 놓이고, 그렇지 않은 가정은 뒤에서 다시 출발한다.

이 과정이 반복되면, 자산 격차는 개인의 선택과 무관한 가문 단위의 구조로 굳어진다. 나는 이 지점에서 부동산 문제가 단순한 경제 문제가 아니라, 사회 구조 문제로 전환된다고 본다.

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9. 왜 부동산 제도는 쉽게 바뀌지 않는가

많은 사람이 묻는다. “이렇게 문제가 명확한데 왜 제도는 바뀌지 않는가?” 나는 이 질문에 대해, 부동산 제도가 너무 많은 영역과 얽혀 있기 때문이라고 생각한다. 주거, 금융, 세금, 복지, 지역 균형, 정치적 이해관계까지 모두 연결되어 있다.

하나를 건드리면 다른 영역이 흔들린다. 이 복잡한 연결망 속에서 국가는 급진적 개편보다는 점진적 조정을 선택해왔다. 이 선택은 합리적일 수 있지만, 동시에 구조를 유지하는 선택이기도 하다. 결국 제도는 “문제를 알고 있으나, 크게 바꾸지 않는 상태”에 머문다.

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10. 지금 우리가 서 있는 지점

지금 우리가 서 있는 지점은 명확하다. 부동산 제도는 자산 양극화와 세대 격차를 인식하고 있지만, 이를 근본적으로 해소하는 단계까지는 나아가지 못하고 있다. 대신 격차가 더 급격히 벌어지지 않도록 관리하고, 사회적 충돌을 최소화하는 방향을 택하고 있다.

이 선택은 단기적으로는 안정적일 수 있다. 그러나 장기적으로는 계층 이동의 가능성을 점점 더 줄인다. 나는 이 점이 앞으로 가장 중요한 사회적 질문이 될 것이라고 본다.

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결론: 부동산 제도는 결과가 아니라 구조다

부동산을 둘러싼 자산 양극화와 세대 격차는 개인의 실패나 선택의 문제가 아니다. 나는 이 문제가 부동산 제도의 구조적 결과라고 본다. 제도는 중립적인 것처럼 보이지만, 실제로는 특정 방향의 결과를 지속적으로 만들어낸다.

출발선은 달랐고, 그 차이는 제도에 의해 유지되었으며, 세대를 거치며 이전되었다. 이 구조를 이해하지 못하면 우리는 계속해서 개인을 비난하게 되고, 문제는 해결되지 않는다. 부동산 제도를 다시 바라봐야 하는 이유는 바로 여기에 있다.

이 글은 해답을 제시하기보다는, 문제를 정확히 보는 시선을 제안한다. 구조를 보지 못하면, 어떤 정책도 근본적인 변화를 만들 수 없다.