부동산 제도가 지역 불균형과 수도권 집중을 고착시키는 구조

부동산 제도가 지역 불균형과 수도권 집중을 고착시키는 구조

부동산 제도는 수도권 집중과 지역 불균형을 단순히 반영하는 것이 아니라 구조적으로 강화해왔다. 이 글은 부동산 제도가 지역 격차를 어떻게 고착시키는지를 제도 중심으로 분석한다.

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지역 불균형 문제는 오랫동안 반복되어 온 사회적 과제다. 많은 사람은 이 문제를 산업 정책이나 인구 이동의 결과로만 이해한다. 그러나 나는 지역 불균형의 뿌리 깊은 원인 중 하나가 부동산 제도에 있다고 생각한다. 사람이 어디에서 살 수 있는지는 단순한 선호의 문제가 아니라, 제도가 허용한 선택의 범위 안에서만 가능하기 때문이다.

부동산 제도는 주거 안정과 시장 안정을 목표로 설계되어 왔다. 그러나 이 과정에서 특정 지역, 특히 수도권과 일부 핵심 지역에 자원이 집중되는 구조가 만들어졌다. 주거 공간의 선택 가능성은 곧 노동시장 접근성, 교육 환경, 생활 인프라 접근성과 연결된다. 이 연결 고리 속에서 부동산 제도는 지역 격차를 완화하기보다는, 결과적으로 고착시키는 방향으로 작동해왔다.

나는 이 글에서 부동산 제도가 어떻게 수도권 집중을 강화했고, 왜 지역 간 격차가 시간이 지나도 줄어들지 않는지를 구조적으로 살펴보고자 한다. 지금 이 전반부는 그 출발 구조를 설명하는 부분이다.

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1. 수도권이 ‘선택’이 아니라 ‘필수’가 된 과정

수도권 집중은 개인의 선호만으로 설명되지 않는다. 나는 이 현상이 제도가 만들어낸 결과라고 본다. 수도권에는 양질의 일자리, 교육 인프라, 문화 자원이 집중되어 있고, 이는 주거 수요로 직결된다. 부동산 제도는 이 수요를 분산시키기보다는, 관리하는 방향을 선택해왔다.

주택 공급, 교통 인프라, 개발 정책은 수도권의 기능을 유지·강화하는 데 초점을 맞춰왔다. 그 결과 수도권은 ‘살고 싶은 곳’을 넘어, ‘살지 않으면 불리한 곳’이 되었다. 이때부터 지역 간 선택은 자유로운 이동이 아니라, 불가피한 전략이 된다.

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2. 부동산 제도와 지역 가치의 누적 메커니즘

지역의 가치는 하루아침에 만들어지지 않는다. 나는 지역 가치가 부동산 제도를 통해 누적적으로 축적된다고 본다. 교통, 공공기관, 산업 단지, 교육 시설은 특정 지역에 반복적으로 배치되고, 이 선택은 다시 주거 수요를 끌어들인다.

한 번 선택된 지역은 계속해서 선택되고, 그렇지 않은 지역은 점점 선택지에서 밀려난다. 부동산 제도는 이 과정에서 중립적인 관리자처럼 보이지만, 실제로는 지역 격차를 확대하는 방향으로 작동한다. 수도권과 비수도권의 격차는 이렇게 구조화된다.

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3. 주거 안정 정책이 지역 이동을 제한하는 역설

주거 안정 정책은 분명 필요하다. 그러나 나는 이 정책이 지역 이동을 제한하는 역설을 만들었다고 본다. 장기 거주를 전제로 한 정책은 개인이 더 나은 지역으로 이동하는 것을 어렵게 만든다.

이미 수도권에 정착한 사람은 그 이점을 유지하고, 그렇지 않은 사람은 진입 장벽 앞에서 멈춘다. 이 구조는 지역 격차를 줄이기보다는, 현재의 배치를 고정시키는 효과를 낳는다.

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4. 지역 불균형이 개인의 선택으로 오해되는 지점

많은 사람은 “왜 지방을 떠났느냐”, “왜 수도권에 몰리느냐”고 묻는다. 그러나 나는 이 질문 자체가 구조를 가린다고 생각한다. 실제로는 부동산 제도가 허용한 선택의 폭이 이미 다르기 때문이다.

지역 불균형은 개인의 이기적 선택의 결과가 아니라, 제도가 만들어낸 합리적 행동의 집합이다. 이 점을 이해하지 못하면, 문제의 원인은 계속 개인에게 전가된다.

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5. 지역 격차를 ‘해소하지 않고 관리하는’ 부동산 제도의 선택

앞부분에서 살펴본 것처럼 수도권 집중과 지역 불균형은 우연이 아니라 제도의 누적 결과다. 그렇다면 다음 질문은 분명하다. 왜 이 격차는 시간이 지나도 줄어들지 않는가다. 나는 이 질문에 대해, 부동산 제도가 지역 격차를 해결하지 못해서가 아니라 의도적으로 관리 가능한 수준으로 유지하는 선택을 해왔기 때문이라고 본다.

국가는 지역 격차가 크다는 사실을 알고 있다. 그러나 지역 격차를 근본적으로 해소하려면 주거 가치의 재조정이 불가피하다. 이는 곧 수도권 부동산 가격 조정, 금융 시장 영향, 정치적 반발로 이어질 수 있다. 이 부담을 감수하기보다는 제도는 격차를 완화하는 듯 보이는 조치를 반복하면서도, 구조 자체는 유지하는 방향을 선택해왔다.

그 결과 지역 격차는 줄어들지 않는다. 다만 더 급격히 악화되지 않도록 관리될 뿐이다. 이 상태가 오래 지속되면, 지역 불균형은 문제라기보다 고정된 질서처럼 인식되기 시작한다. 나는 이 지점이 가장 위험하다고 생각한다.

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6. 수도권 집중이 스스로를 강화하는 순환 구조

수도권 집중은 한 번 형성되면 스스로를 강화한다. 나는 이 구조가 부동산 제도와 결합되면서 더욱 견고해졌다고 본다. 수도권에는 양질의 일자리와 교육 인프라가 집중되고, 이는 다시 인구 유입과 주거 수요를 만든다. 주거 수요는 가격 상승으로 이어지고, 가격 상승은 다시 진입 장벽을 높인다.

이 과정에서 수도권은 선택지가 아니라 필수 조건이 된다. 수도권에 접근하지 못하면 노동시장, 교육 환경, 문화 자원에서 불리해진다는 인식이 확산된다. 이 인식은 다시 수도권 집중을 정당화한다. 부동산 제도는 이 순환을 끊기보다, 시장 안정이라는 이유로 관리하는 역할에 머문다.

반대로 비수도권 지역은 이 순환에서 점점 멀어진다. 인구 유출은 주거 수요 감소로 이어지고, 이는 다시 지역 가치 하락으로 연결된다. 이 구조는 시간이 갈수록 되돌리기 어려워진다.

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7. 지역 불균형의 세대 간 이전 메커니즘

지역 격차는 개인 단위에서 끝나지 않는다. 나는 이 격차가 세대 간 구조로 이전된다는 점에서 더 심각하다고 본다. 부모 세대가 수도권에 정착했는지 여부는 자녀 세대의 교육 환경, 진로 선택, 노동시장 접근성에 직접적인 영향을 미친다.

수도권에서 성장한 세대는 다양한 기회를 자연스럽게 접하며, 비수도권에서 성장한 세대는 상대적으로 제한된 선택지 안에서 미래를 설계한다. 이 차이는 능력의 문제가 아니라, 환경의 차이다. 부동산 제도는 이 환경 차이를 근본적으로 조정하기보다는, 일정한 이동만 허용하는 방식으로 유지해왔다.

이 과정이 반복되면 지역 격차는 개인의 선택 문제가 아니라, 가문과 세대를 관통하는 구조가 된다. 나는 이 지점에서 지역 불균형 문제가 단순한 정책 과제가 아니라, 사회 구조 문제로 전환된다고 본다.

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8. 2024년 기준 지역 구조의 현재 위치

2024년 현재 지역 불균형은 이전보다 더 복잡한 형태를 띠고 있다. 단순히 수도권과 비수도권의 이분법이 아니라, 수도권 내부에서도 격차가 세분화되고 있다. 핵심 지역과 주변 지역의 차이는 점점 더 커지고, 접근성에 따른 계층 분화가 나타난다.

부동산 제도는 이 복잡한 구조를 단기간에 재설계하기 어렵다. 급격한 개입은 주거 시장과 금융 시장에 충격을 줄 수 있기 때문이다. 그 결과 제도는 여전히 관리 전략에 머무르고 있다. 이는 현실적인 선택일 수 있지만, 장기적으로는 지역 간 이동성과 균형 회복을 더 어렵게 만든다.

나는 이 상태가 지속될수록 수도권 집중은 더 공고해지고, 지역 격차는 더 자연스러운 질서처럼 받아들여질 가능성이 높다고 본다.

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결론: 지역 불균형은 선택의 문제가 아니라 구조의 결과다

수도권 집중과 지역 불균형을 개인의 욕심이나 선택 문제로만 설명하는 것은 현실을 가린다. 나는 이 문제가 부동산 제도가 설계한 주거 구조의 결과라고 본다. 사람이 어디에 살 수 있는지는 자유로운 선택이 아니라, 제도가 허용한 범위 안에서만 가능한 결정이다.

부동산 제도를 논의할 때 주거 안정과 시장 안정만을 기준으로 삼아서는 안 된다. 지역 균형과 이동성이라는 관점이 함께 고려되어야 한다. 그렇지 않으면 지역 격차는 계속해서 재생산되고, 수도권 집중은 멈추지 않을 것이다.

이 글의 핵심은 분명하다.
지역 불균형을 해결하고 싶다면, 부동산 제도를 함께 바라봐야 한다.