부동산 제도가 지역 소멸과 청년 유출을 가속화하는 방식

 

 

 

부동산 제도가 지역 소멸과 청년 유출을 가속화하는 방식

지역 소멸은 인구 감소의 문제가 아니다. 이 글은 부동산 제도가 지역의 주거·자산 구조를 어떻게 왜곡했고, 그 결과 청년 유출과 지역 소멸이 구조화된 과정을 분석한다.

 

지역 소멸이라는 말은 더 이상 낯설지 않다. 청년이 떠나고, 학교가 문을 닫고, 상권이 사라지는 현상은 이미 많은 지역에서 현실이 되었다. 이 현상은 흔히 저출산이나 산업 경쟁력 부족으로 설명된다. 그러나 나는 이 설명이 문제의 핵심을 비껴간다고 생각한다. 지역 소멸의 중요한 원인 중 하나는 부동산 제도가 만든 주거와 자산 구조다.

 

사람은 일자리를 따라 이동하지만, 정착은 주거 조건에 의해 결정된다. 지역에서 안정적으로 살 수 있는 주거 구조와 자산 형성 경로가 없다면, 청년은 머무르지 않는다. 부동산 제도는 이 조건을 수도권 중심으로 설계해왔고, 그 결과 지역은 점점 비워졌다. 나는 이 글에서 부동산 제도가 어떻게 지역 소멸과 청년 유출을 가속화했는지를 구조적으로 살펴보고자 한다. 지금 이 전반부는 그 출발 구조를 다룬다.

1. 지역 주거 구조가 정착을 막는 이유

많은 사람은 “집값이 싸면 지방에 살기 좋지 않느냐”고 묻는다. 그러나 나는 이 질문이 현실을 단순화한다고 본다. 중요한 것은 집값의 절대 수준이 아니라, 그 집이 삶의 기반이 될 수 있느냐다.

 

지역의 주거 구조는 노후 주택 비중이 높고, 임대차 시장은 불안정한 경우가 많다. 장기 거주를 전제로 한 주거 선택지가 부족한 상황에서 청년은 미래를 설계하기 어렵다. 부동산 제도는 이 문제를 구조적으로 해결하기보다, 시장의 자연스러운 결과로 방치해왔다.

나는 이 지점에서 지역 이탈이 개인의 욕심이 아니라, 제도가 허용한 합리적 선택이라는 점이 분명해진다고 본다.

2. 자산 형성 가능성이 수도권으로 쏠리는 구조

청년이 지역을 떠나는 또 하나의 이유는 자산 형성의 가능성이다. 나는 이 점이 매우 중요하다고 본다. 같은 노동을 하더라도, 어디에서 자산을 축적할 수 있는지는 크게 다르다.

 

부동산 제도는 오랫동안 수도권의 자산 가치를 보호하고 강화하는 방향으로 작동해왔다. 이 구조 속에서 지역의 부동산은 거주 공간으로는 기능하지만, 자산으로서의 매력은 제한된다. 청년에게 지역 거주는 소비일 뿐, 축적의 경로가 되기 어렵다.

나는 이 차이가 청년 유출을 가속화하는 가장 강력한 요인 중 하나라고 본다.

3. 지역 부동산 시장의 정체가 만드는 악순환

지역 부동산 시장은 거래가 적고, 가격 변동성이 낮다. 이는 안정처럼 보일 수 있지만, 나는 이 상태가 정체의 신호라고 본다. 거래가 없다는 것은 이동과 선택이 제한된다는 의미이기도 하다.

 

부동산 제도는 거래 활성화보다 시장 안정을 우선시해왔고, 이 선택은 지역에서 더 강하게 나타났다. 그 결과 지역 부동산은 활력을 잃고, 신규 유입은 더 줄어든다. 이 악순환 속에서 지역은 점점 매력을 잃는다.

나는 이 구조가 지역 소멸을 자연스러운 흐름처럼 보이게 만든다고 생각한다.

4. 지역 소멸이 개인 선택으로 오해되는 지점

지역을 떠나는 청년은 종종 개인의 욕망이나 성공 지향으로 평가된다. 그러나 나는 이 해석이 구조를 가린다고 생각한다. 정착 가능한 주거 구조와 자산 경로가 없는 지역에서 떠나는 것은 이기심이 아니라, 합리적인 생존 전략이기 때문이다.

 

부동산 제도는 이 구조를 설명하기보다, 인구 이동을 개인 선택의 문제로 환원해왔다. 이 전가는 지역 소멸 문제를 제도적 논의에서 멀어지게 만든다.

 

나는 이 지점에서 지역 소멸 문제가 본격적으로 구조화된다고 본다.

5. 지역 소멸이 세대 간 구조로 고착되는 과정

지역 소멸은 특정 시점의 인구 감소로 끝나지 않는다. 나는 이 현상이 시간이 지날수록 세대 간 구조로 고착된다고 본다. 청년이 떠난 지역은 노동력과 소비가 줄어들고, 그 결과 지역의 경제 기반은 약화된다. 이 약화는 다시 주거 환경과 부동산 시장에 영향을 미친다.

주거 환경이 개선되지 않고, 자산 형성의 가능성이 보이지 않는 지역에서 다음 세대가 정착할 이유는 점점 사라진다. 부모 세대가 남아 있는 지역은 고령화되고, 청년 세대는 태어나는 순간부터 다른 지역을 목표로 삶을 설계하게 된다. 이 과정에서 지역 소멸은 일시적 현상이 아니라, 예측 가능한 미래가 된다.

 

나는 이 지점에서 지역 문제가 개인의 이동 문제가 아니라, 세대를 관통하는 구조 문제로 전환된다고 본다.

6. 수도권 중심 부동산 구조가 지역 격차를 재생산하는 방식

부동산 제도는 명시적으로 수도권을 우대한다고 말하지 않는다. 그러나 실제 작동 방식은 수도권 중심 구조를 강화해왔다. 나는 이 점이 지역 격차를 재생산하는 핵심 요인이라고 본다.

 

정책, 금융, 투자 흐름은 수도권을 기준으로 설계되고, 지역은 그 외곽으로 밀려난다. 수도권의 부동산은 자산 축적의 통로로 기능하지만, 지역의 부동산은 거주의 수단에 머무르는 경우가 많다. 이 차이는 자본과 인구의 이동을 한 방향으로 고정시킨다.

나는 이 구조가 지역 소멸을 자연 현상처럼 보이게 만들지만, 실제로는 제도가 만든 결과라는 점이 중요하다고 생각한다.

7. 지역 소멸이 사회 인식과 정책 논의를 바꾸는 과정

지역 소멸이 장기화될수록 사회의 인식도 변한다. 나는 이 변화가 매우 위험하다고 본다. “어쩔 수 없는 흐름”, “선택과 집중이 필요하다”는 말은 지역 소멸을 관리의 대상으로 만들 뿐, 해결의 대상으로 보지 않게 만든다.

 

이 인식 속에서 지역은 지원의 대상이 아니라, 정리의 대상처럼 다뤄질 위험이 커진다. 부동산 제도가 만든 구조적 문제는 사라지고, 결과만 남는다. 나는 이 지점에서 정책 논의가 점점 더 좁아진다고 본다.

 

지역 소멸을 막기 위한 논의는 인구 수가 아니라, 정착 가능한 구조를 중심으로 다시 시작되어야 한다.

8. 2024년 기준 지역 부동산·주거 구조의 현재 위치

2024년 현재 많은 지역은 주거와 부동산 구조에서 이중의 어려움을 겪고 있다. 노후 주택 비중은 높고, 신규 공급은 제한적이며, 거래는 위축되어 있다. 부동산 제도의 기본 구조는 여전히 수도권 중심으로 유지되고 있다.

 

정책은 지역 활성화를 강조하지만, 실제 주거 구조와 자산 형성 경로를 바꾸기에는 한계가 있다. 이 상태가 지속될수록 지역 소멸은 완화되기보다, 관리되는 상태로 고착될 가능성이 높다.

 

나는 이 지점에서 지역 문제가 더 이상 미룰 수 없는 구조적 과제가 되었다고 본다.

결론: 지역 소멸의 해답은 사람이 아니라 구조에 있다

지역 소멸을 개인의 이동이나 인구 감소로만 설명하는 것은 현실을 가린다. 나는 이 문제가 부동산 제도가 만든 주거·자산 구조의 결과라고 본다. 사람이 머물 수 없는 구조에서, 사람을 붙잡으려는 시도는 한계를 가질 수밖에 없다.

 

지역을 살리고 싶다면 일자리 숫자만 늘리는 정책으로는 부족하다. 장기 거주가 가능한 주거 구조, 지역에서도 자산을 형성할 수 있는 경로를 함께 만들어야 한다. 그렇지 않으면 지역 소멸은 계속해서 반복되고, 그 범위는 점점 넓어질 것이다.

 

이 글의 핵심은 분명하다.

지역을 살리고 싶다면, 사람보다 먼저 부동산 구조를 바꿔야 한다.